Rentowność nie zawsze znaczy to samo

Rentowność zgodnie z powszechnie stosowaną definicją, którą można znaleźć chociażby w „Bazie wiedzy” w serwisie higasaclub.pl, to nic innego jak stopa kapitalizacji, czyli, tzw. Capitalisation Rate Cap Rate, lub Nominal Cap Rate. Jest kluczową miarą w sektorze inwestycji w nieruchomości. To początkowy zwrot (stopa zwrotu) oczekiwany przez nabywcę nieruchomości, wyrażony jako procent ceny nabycia nieruchomości pokrytej w całości środkami pieniężnymi. W poniższym tekście wytłumaczymy jak realnie zarabiać na nieruchomościach komercyjnych i wyliczyć rentowność inwestycji.

Zacznijmy od wzoru:

Roczny dochód generowany przez nieruchomość, czyli wpływy z czynszów – koszty stałe
÷
transakcyjna cena nieruchomości

Szczegółowo o metodzie dochodowej i rentowności pisaliśmy w jednym ze wcześniejszych wpisów. Jednak powyższa metoda nie jest jedynym sposobem na kalkulację zysku z inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Podobnie, choć nieco inaczej należałoby policzyć stopę zwrotu jeśli inwestor zdecydowałby się na wybór jednej z udostępnionych przez Higasa Properties możliwości wspólnego inwestowania w nieruchomości komercyjne. W wariancie „Zostań inwestorem” wystarczy kalkulacja zgodna z poniższym wzorem:

Suma odsetek ÷ kwota zainwestowanego kapitału

Zależnie od wybranej inwestycji, okresu inwestycyjnego oraz gwarantowanej przez Higasa Properties stopy zwrotu, będziemy dalej mogli wyliczyć stopę zwrotu w okresie 6, 12 lub 24 miesięcy. Więcej na ten temat można znaleźć na naszym blogu.

A jak stopę zwrotu z inwestycji liczą firmy inwestycyjne? W tym przypadku podstawę do oceny rentowności stanowi wcześniej wymieniona stopa kapitalizacji.

Jednak niemalże każdy przedsiębiorca specjalizujący się w inwestowaniu w nieruchomości komercyjne korzysta z tzw. dźwigni finansowej. Innymi słowy zwiększa możliwości finansowe swojego przedsiębiorstwa poprzez zaciągnięcie oprocentowanych zobowiązań. Jak w uproszczony sposób wyliczyć wówczas rentowność zainwestowanego kapitału?

Roczny dochód generowany przez nieruchomość – koszty finansowania
÷

kwotę zainwestowanego kapitału (kapitał własny)

Działanie to wygląda jeszcze lepiej, gdy policzmy na przykładzie nieruchomości komercyjnej wartej 5 mln PLN, która posiada rentowność netto na poziomie 8%, czyli generuje dochód roczny na poziomie 400 tys. PLN.

Co się stanie, jeśli ze środków własnych firma postanowi wydać jedynie 2 mln PLN, a pozostałe 3 mln uzyska z kredytu bankowego, z kosztem rzędu 4,5% w skali roku? W takiej sytuacji rentowność kapitałów własnych wzrośnie i to znacznie!

400 000 – (3 000 000 x 4,5%) ÷ 2 000 000 = 13,25%

Z solidnych 8%, stopa zwrotu rośnie nam do 13,25% w skali roku! Co ważne, w wyliczeniach nie należy uwzględniać kosztu kapitałowego, a jedynie odsetkowy. Wpływy z czynszów, które wpływają jako czynsze z w pełni skomercjalizowanej nieruchomości, systematycznie spłacają zobowiązanie bankowe. Tym samym zwiększają się aktywa firmy w stosunku do posiadanych obciążeń. Majątek netto zwiększa się, bez wkładu pracy i czasu, na poziomie znacznie przekraczającym 10% w skali roku.

Innymi słowy, jeśli inwestor zdecydowałby się po dwóch latach sprzedać wyżej wymienioną nieruchomość po dokładnie tej samej cenie po jakiej kupił, to zysk netto, na który składa się spłata kapitału dłużnego w banku plus nadwyżka z czynszów po kosztach kredytu wyniesie między 500 – 540 tys. PLN w zależności od okresu kredytowania, czyli… ok. 25-27% z początkowego wkładu 2 mln PLN.

Porównując powyższe wyliczenia choćby do obecnych średnich stóp zwrotu z lokat bankowych (~1,54%), rentowności z długoterminowego najmu mieszkań (~5,02%), czy nawet 10-letniej średniej stopy zwrotu z indeksu WIG (~6,45%), łatwo zauważyć, że model oferowany przez Higasa Club, przenosi inwestowanie na zupełnie inny poziom.