Jak prawidłowo wyliczyć rentowność (realny zysk) inwestycji w nieruchomość komercyjną: Metoda dochodowa

Przeszukując niezliczone strony internetowe w poszukiwaniu ciekawych inwestycji związanych z nieruchomościami komercyjnymi, często natrafiamy na slogany, które mają zwrócić naszą uwagę: dochód z inwestycji 10%, zwrot z zainwestowanego kapitału 11%, nieruchomość przynosząca dochód 9% od dnia zakupu. Slogany różnej treści – najczęściej zawierające liczbę, która ma być naszym dochodem w skali roku. W większości przypadków nie podając, w jaki sposób została wyliczona magiczna stopa zwrotu dotycząca przedmiotu ogłoszenia.

Niejednokrotnie nasza firma Higasa Nieruchomości weryfikowała ogłoszenia czy propozycje sprzedaży nieruchomości przy okazji usługi konsultingowej dla naszych klientów. Mieliśmy do czynienia z wieloma systemami przedstawiania „ostatecznego” zysku klienta powyżej 10% w skali roku. Najczęstszym przypadkiem wprowadzania w błąd klientów jest całkowite lub częściowe pominięcie kosztów związanych z nieruchomością komercyjną. Spotykaliśmy się także z wyjaśnieniem osiągnięcia podanej wartości zwrotu jako wartości przyszłej w przypadku znalezienia się najemcy na wolną (niewynajętą) część lokalu w kwocie x za m2. Chęć koloryzowania rzeczywistości kusi właścicieli i pośredników chcących sprzedać posiadaną nieruchomość za jak najwyższą cenę. Byliśmy też świadkami stóp zwrotu na poziomie 6% rocznie z nieruchomości komercyjnych, które… także nie zawierały wliczonych kosztów nieruchomości. Uważać należy zawsze, nie tylko w przypadku gdy stopa zwrotu wydaje się wysoka.

W ramach wyjaśnienia: występują na rynku wynajęte nieruchomości komercyjne z rzetelnie wyliczoną stopą zwrotu powyżej 10% rocznie, czasem sprzedający potrzebuje nagle gotówki – przydarzają się różne sytuacje życiowe, ale nie róbmy sobie nadziei… Szansa uzyskania takiej oferty jest bliska zeru i zazwyczaj odbywa się w wąskim gronie wspólników czy partnerów biznesowych. Częściej występuje sytuacja, w której nieruchomość komercyjna z jakiegoś powodu jest obarczona większym ryzykiem, za które żąda się większej stopy zwrotu, np. ze względu na lokalizację. Powodów może być wiele i zasługują one na szersze omówienie na stronach naszego bloga o nieruchomościach komercyjnych. Wracając jednak do tematu głównego…

W przypadku wynajętego lokalu komercyjnego prawidłowo wyliczona stopa zwrotu powinna opierać się na metodzie dochodowej (w końcu dla realnego dochodu, a nie przychodu kupujemy wynajęte nieruchomości komercyjne…).

Wzór na wyliczenie rentowności zainwestowanych środków za pomocą metody dochodowej wydaje się prosty:

Rentowności liczone są metodą dochodową, czyli (czynsze – koszty) / cena

W pierwszej kolejności należy ustalić założenia:

Zgodnie z metodą dochodową w wyliczeniach nie uwzględniamy:

  • VAT-u (Płatność za wynajęte powierzchnie otrzymujemy wraz z podatkiem VAT należnym US; podatek przekazujemy jedynie do urzędu, nie stanowi on naszego przychodu czy kosztu),
  • Podatku dochodowego (Podatku nie unikniemy, zawsze będzie występował w tej czy innej formie i od każdego zysku, nawet z lokaty bankowej. Istnieje wiele form opodatkowania, jak i stawek podatkowych zależnych od różnych form prowadzenia działalności. Nie ma możliwości przyjęcia jednej stawki, ponadto istnieje także optymalizacja podatkowa. Każdy inwestor tę zmienną musi uwzględnić sam przy ocenie opłacalności inwestycji),
  • Zewnętrznego zarządzania przez odrębny podmiot (Zarządzać nieruchomością można samodzielnie; zlecenie usługi nie jest obowiązkowe, stanowi dodatkową możliwość. Usługa zarządzania może obejmować różne aspekty mające przełożenie na cenę, liczba przekazanych firmie nieruchomości pod zarządzanie także przełoży się na cenę usługi – jest to sprawa indywidualna).

 

Znając założenia (czego nie wliczamy przy metodzie dochodowej), możemy przejść do zmiennych we wzorze:

Czynsze – ustalone ryczałtowo jako wartość miesięczna lub za 1 m2 powierzchni najmu (nie ma wątpliwości, gdy jest dostęp do umów najmu),

Koszty – w przypadku tej zmiennej mamy większe pole do popisu, ponieważ w zależności od formy własności i rodzaju nieruchomości (obiekt wolno stojący o powierzchni zabudowy powyżej, poniżej 2000 m2 czy wydzielona część usługowo-handlowa budynku mieszkalnego) część kosztów będzie występować lub nie.

Najczęściej uwzględniane koszty:

  • Podatek od nieruchomości
  • Opłata za użytkowanie wieczyste
  • Czynsz dzierżawy
  • Ubezpieczenie nieruchomości
  • Koszty kontroli stanu technicznego obiektu (obowiązkowe raz lub 2 razy w roku w zależności od powierzchni obiektu)
  • Serwis części wspólnych (jeśli występuje)
  • Serwis (można tu wliczyć koszty kontroli i serwis części wspólnych jako koszt przypadający na 1m2 obiektu, np. od 1 pln do 3 pln w zależności od wielkości obiektu)
  • Opłaty względem wspólnot mieszkaniowych

Koszty, które zostały w umowie przeniesione na najemcę, nie są ujmowane do wyliczenia rentowności inwestycji przy wykorzystaniu metody dochodowej. Umowa najmu określa, czy np. koszty mediów, utrzymania porządku przed nieruchomością (zamiatanie, odśnieżanie) pokrywa najemca, czy wynajmujący.

Dziękujemy za zapoznanie się z naszym opracowaniem i zapraszamy do śledzenia następnych wpisów na Blogu Higasa Nieruchomości Sp. z o.o.

powrót

Ta strona wykorzystuje pliki cookies, aby zapewnić łatwość i wygodę przekazywanych informacji.
W celu wyłączenia prosimy o odpowiednią zmianę konfiguracji przeglądarki. (polityka cookies)