Pandemia: parki handlowe i branża spożywcza górą

Bazując na blisko rocznych doświadczeniach i obserwacjach handlu w trakcie pandemii, a także w oparciu o pierwsze raporty za rok 2020, można pokusić się o ocenę szans (i zagrożeń)  jakie pojawiają się przed branżą na najbliższe miesiące, a nawet lata. Obronną ręką z kryzysu wyszły przede wszystkim mniejsze parki handlowe i branża spożywcza. – Czy to oznacza kryzys galerii i powrót do łask ulic handlowych? – zastanawia się Marcin Rudziński z Higasa Properties.

W ostatnim czasie udzieliliśmy kilku wywiadów, w których podzieliliśmy się m.in. z czytelnikami Property News, czy Rzeczpospolitej swoimi spostrzeżeniami dotyczącymi branży, w dobie pandemii. W poniższym wpisie postaram się zebrać poszczególnie zagadnienia, by stworzyć jeszcze szerszy obraz rynku handlowego w Polsce, a co za tym idzie nieruchomości handlowych i ich przyszłości.

Zacznijmy od próby pokazania jak pandemia wpłynęła na branżę handlową. Trzy okresy zamknięcia centrów handlowych, zgodnie z wyliczeniami Polskiej Rady Centrów Handlowych, wynoszą ponad 38 mld zł strat. To liczby za  2020 rok. W styczniu, z powodu braku wyprzedaży, suma ta wzrosła o kolejne 6 mln zł. Właściciele galerii z tytuły braku wpływów z czynszów stracili ok. 5 mld zł, czyli  45% rocznych przychodów.

Tu warto dodać, że część galerii handlowych skorzystała w porozumieniu z instytucjami finansującymi, jak np. banki, z „wakacji kredytowych”, lub zawieszenia raty odsetkowej. Niemniej straty i tak są ogromne.

Jaka przyszłość czeka galerie handlowe?

W przypadku nieruchomości najważniejsza jest lokalizacji, a w przypadku centrów handlowych tzw. catchment. Patrząc na rynek trójmiejski, który możemy z racji lokalizacji siedziby najlepiej obserwować, centra handlowe zlokalizowane w strategicznych lokalizacjach, z dużym oddziaływaniem, o ugruntowanej pozycji, jak Riviera w Gdyni, Forum czy Galeria Bałtycka w Gdańsku, przetrwają i będą dalej funkcjonować. Analogicznie będzie w Warszawie, Poznaniu, czy też Wrocławiu i innych miastach.  Z obserwacji trendu oraz zachowania młodzieży wnioskuję, że model rozrywkowy, w tym „food halle”, będzie stanowił siłę galerii handlowych jako miejsca spędzania wolnego czasu z rodziną i przyjaciółmi. W naszym klimacie występuje długi okres nieprzyjaznej pogody, a na dodatek, po pandemii mamy już chyba dość spędzania czasu w domach. Można powiedzieć, że wykształcił się u nas „głód normalności”, w tym tęsknota do dawnych nawyków spędzania wolnego czasu, choćby w galerii handlowej, gdzie dostępny jest zestaw „rozrywka-jedzenie-zakupy”.

W krajach, w których rynek jest mocno rozwinięty, galerie handlowe nadal funkcjonują, choćby jako showroomy połączone z funkcją gastronomiczno-rozrywkową. Nawet taki potentat jak AliExpress, parę lat temu pomimo dominacji na rynku internetowym,  wybudował centrum handlowe. Galerie tracące funkcję handlową, są przekształcane w dużej mierze w kompleksy restauracyjne lub centra biurowe. Sama pandemia nie spowoduje odwrotu od galerii, natomiast bieg czasu, wraz ze zmianą przyzwyczajeń zakupowych, czy naturalnym starzeniem się obiektów, lub nawet modą, wymuszą pewne zmiany w ich funkcjonowaniu i przeznaczeniu.

Lockdown nie sparaliżował całego handlu

Bez przestojów działały natomiast obiekty do 2000 m2, w tym parki handlowe, mniejsze sklepy spożywcze, drogerie, czy sklepy RTV-AGD. Wymieniam te branże nie bez powodu, gdyż w minionym roku to była „wielka trójka” jeśli chodzi wzrost częstotliwości zakupów.  Szczególnie imponujące są wyniki branży spożywczej. Wg raportu PWC „Nowy obraz polskiego konsumenta”, wysokość wydatków na jedzenie wzrosła o 45%, a 50% respondentów deklaruje, że wydatki nie zmieniły się. Jest to jednocześnie jedyna kategoria, w której częstotliwość zakupów nie zmniejszyła się. I jest to kategoria, w której w dobie pandemii  nadal zakupy są robione chętniej w sklepach, a nie on-line. Drugi co do wielkości wzrostu częstotliwości zakupów segment handlu to produkty i usługi zdrowotne oraz pielęgnacyjne. Tu „skok” dotyczy 32% pytanych, przy 52% utrzymujących tą samą regularność.

Są to informacje ważne dla nas i przede wszystkim dla naszych inwestorów. Inwestowanie w nieruchomości handlowe jest stabilne, gdyż mówiąc kolokwialnie „jest ruch w interesie”. Branże związane z podstawowymi potrzebami nie były sparaliżowane pandemią, jak choćby w przypadku turystyki. Wieloletnie umowy najmu zapewniają stały dochód z czynszów, czego nie mogą być pewni czerpiący zyski z wynajmu mieszkania. Sieci handlowe stale się rozwijają, prowadzą ambitną ekspansję, więc otwierane są kolejne sklepy. Czyli pewni najemcy powierzchni są, w dodatku gotowi podpisać umowy na 5, czy 10 lat.

Ekspansja sieci nabiera rozpędu

Stokrotka zapowiedziała, że w tym roku (w zeszłych latach też miała taki plan) chce otworzyć 100 nowych sklepów. Załóżmy czysto teoretycznie, że nawet tyle samo (a w praktyce będzie to więcej) będą chcieli uruchomić Rossmann, Pepco, Biedronka, Hebe… do tego zapowiadane 50-100 nowych sklepów rocznie KIK i Media Expert, plus jeszcze kilku innych graczy, co daje nam w teorii liczbę kilkuset nowych sklepów w całej Polsce.  A wspomnieliśmy zaledwie o około 10 markach.

Parki handlowe i powrót ulic handlowych

Wzrost popularności retail parków zbiegł się w czasie z pandemią. Ale nie był to nagły proces, gdyż parki handlowe, szczególnie te mniejsze, liczące od kilkuset do paru tysięcy metrów, od dwóch do kilkunastu sklepów, miały się dobrze jeszcze przed wydarzeniami z marca ubiegłego roku. Wiosenny lockdown i zamknięcia dużych obiektów handlowych jeszcze tylko wzmocniły ten trend. Nasi najemcy, a są nimi wiodące obecnie na rynku sieci handlowe, w zdecydowanej większości zwiększyli obroty w minionym roku. Ich plany ekspansji na ten rok także są ambitne, a rynek parków handlowych nie jest jeszcze nasycony. Co więcej, w obliczu inflacji oraz zerowych stóp procentowych, notujemy zauważalnie rosnące zainteresowanie inwestorów parkami handlowymi.

Sadzę, że w miastach  powinien nastąpić powrót do łask ulic handlowych. Zapoczątkowany wiele lat temu odwrót marek na korzyść galerii handlowych został w minionym roku zastopowany. Nie brakowało głosów, że postawienie jedynie na prestiżowe obiekty był błędem. Znacznie bezpieczniej dla zapewnienia płynności biznesu, byłoby wybierać zdywersyfikowane lokalizacje zarówno w dużych galeriach, jak i mniejszych obiektach, czy też właśnie na ulicach handlowych, które mogą być atrakcyjne na przykład dla marek odzieżowych. Ten rok będzie kluczowy dla strategii rozwoju, a w ciągu dwunastu miesięcy zaczniemy zapewne obserwować efekty pierwszych decyzji.