Maksymalny zysk, minimalne ryzyko

Ryzyko – słowo, które nieodzownie wiąże się z inwestowaniem. Mniejsza, gdy inwestor podejmuje decyzję w pełni świadomie. Zdarzają się jednak okoliczności, i to nie tak rzadko jak mogłoby się zdawać, gdy kuszeni dobrym zyskiem podejmujemy nieświadomie karkołomne decyzje. Dlatego doradzając moim klientom od zawsze kieruję się zasadą „BBR”, którą przybliżę w poniższym tekście – tłumaczy Paweł Łączyński, Real Estate Wealth Manager w Higasa Properties.

Powtórzmy to jeszcze raz wyraźnie – każdy rodzaj inwestowania, wiąże się z ryzykiem. Jednak współpraca z sumiennym specjalistą, pomaga je zminimalizować. Nim powiemy sobie o tym możliwie szeroko, prześledźmy jeszcze tok rozumowania i postępowania większości Polaków chcących pomnażać swój majątek. Przy okazji spróbujmy nakreślić główne zalety i wady poszczególnych rozwiązań. Proszę jedynie pamiętać, iż poniższy tekst jest próbą usystematyzowania i pokazania najważniejszych mechanizmów. By nie zamienić go w książkę o objętości „Quo Vadis”, przytaczam podstawowe argumenty. Natomiast za każdym razem, choćby podczas spotkania indywidualnego z inwestorem, rozmawiamy o każdym, aspekcie, jak wpływ inflacji na realny zysk, sytuacja ekonomiczna, aktualne realia rynkowe. Staranność i rzetelna informacja jest dla nas kluczowa w Higasa Properties, o czym także będę nieco szerzej pisał w dalszej części.

• Zakup mieszkania i następnie jego wynajem:
  Obecnie jedna z najpopularniejszych metod. Kupno mieszkania za gotówkę, lub nawet „w kredycie” wydaje się kuszącym pomysłem. Kupujesz, urządzasz najczęściej w średnim standardzie, wynajmujesz. Dochód z czynszu wystarcza na spłatę raty, możliwe, że jeszcze zostaje w portfelu parę groszy. A po spłacie zobowiązań mamy własną nieruchomość. Warto jednak pamiętać, że przy obecnie utrzymujących się wysokich cenach mieszkań, kosztach, marginesie wydatków na remonty, średni roczny zysk/rentowność takiej inwestycji to 4-5%. Nie można zapomnieć, że zdarzają się takie sytuacje jak uciążliwi, niesłowni najemcy. Więc tej metody nie możemy zaliczyć do pasywnej, czyli takiej gdzie pieniądz pracuje bez naszej ingerencji. Dodatkowo, gdy zechcemy wnieść własny kapitał, bez zapożyczania się w banku, próg wejścia to min. 300 000 zł.

+ Plusy: prawo własności, obrona przed inflacją, wzrost wartości w czasie
– Minusy: amortyzacja, problemy z najemcami, zmiana prawa dotycząca wynajmu np. krótkoterminowego, brak najemcy = koszty, biznes czasochłonny, długi okres wyjścia z inwestycji (czyt. sprzedaż).

• „Flipy”. Zakup, remont i odsprzedaż mieszkania z zyskiem:
  Rozwiązanie na tyle spektakularne, że niektóre stacje telewizyjne w Polsce i na świecie emitują nawet programy poświęcone tej tematyce. W mojej ocenie jest to sposób dla osób lubiących wyzwania, dreszczyk wynikający właśnie z ryzyka (którego przecież w tym tekście staramy się unikać), stawiający przed inwestorem jeszcze więcej znaków zapytania niż punkt wyżej. Do tego realnie rzecz ujmując, takich „zabaw” podejmuje się hermetyczne środowisko wyspecjalizowanych inwestorów, co powoduje dużą konkurencję. Aby z powodzeniem „bawić się we flipy” należy koniecznie znać lokalny rynek, a nawet dalszych okolic, ceny i potencjał. Każde opóźnienie, wynikające na przykład z braku dostępności ekipy remontowej, to koszt, który pomniejsza zysk. I znowu – nie jest to dochód pasywny, a zarobek jest jednorazowy. Aby więc stanowił stałe źródło dochodu, inwestycje tego typu muszą być cyklicznie powtarzane. By unikać pól minowych przydatna jest dobra znajomość zagadnień prawniczych. Flip ma charakter jednorazowy i nieprzewidywalny. Nie możemy zakładać, że co miesiąc uda nam się znaleźć i sprzedać mieszkanie z ponad przeciętnym zyskiem w wysokości np. 20 tysięcy złotych. Mogą przecież wystąpić niezaplanowane problemy, chociażby przedłużający się remont. Z moich rozmów z inwestorami wiem, że jest jeszcze inny problem, natury moralnej, czy też etycznej. Szukając możliwie najtańszych mieszkań, wielu inwestorów ucieka się do zakupu podczas licytacji komorniczych. Tu jednak natrafiamy na delikatny temat, związany z problemami innych ludzi.

+ Plusy: Płynność inwestycji, rentowność, brak „wahań” rynku na zarobek (ciężko jest przewidzieć wartość mieszkania za 10 lat, ale łatwiej oszacować wartość za ok. 10-12 miesięcy).
– Minusy: duże zaangażowanie inwestora, brak pasywnego dochodu, każdy przestój = koszt, nieprzewidziane wydatki na ukryte usterki, czy dodatkowe koszty remontu.

• Zakup lokalu usługowego:
  Wchodzimy w sferę nieruchomości komercyjnych. Działki na tyle atrakcyjnej, że tematem zajmuje się już nie tylko prasa branżowa, ale i gazety codzienne jak Puls Biznesu, czy tygodniki pokroju Newsweeka. Obecnie większość deweloperów partery swoich inwestycji mieszkaniowych przeznacza pod lokale usługowe i handlowe. Wśród zalet niewątpliwie należy wymienić brak konieczności remontu i umeblowania, gdyż tym w większości zajmie się najemca. Umowy, np. z właścicielem sklepu są długoterminowe, szczególnie gdy mamy do czynienia z siecią, taką choćby jak Żabka. Kusi także realna rentowność 6-8% w skali roku. Tu jednak próg wejścia to około 500 000 zł. Pamiętajmy jednak, że wynajem mieszkania a skomercjalizowanie lokalu to zupełnie inne, o wiele trudniejsze wyzwanie.+ Plusy: bezobsługowy, pasywny zysk, wzrost wartości w czasie.-  Minusy: komercjalizacja lokalu, brak najemcy = koszty, długi okres wyjścia z inwestycji (czyt. sprzedaż).

• Zakup obiektu „solo”:
  Są to obiekty wolnostojące, wynajęte pojedynczemu najemcy. Powierzchnia waha się pomiędzy 500 a 1200 m2 w zależności od potrzeb najemcy, w większości przypadków z przynależnym parkingiem dla klientów. Ceny pojedynczych obiektów wahają się w przedziale od ok. 2,5 mln do nawet i 10 mln złotych. Przeznaczone są zatem dla doświadczonego inwestora z rozbudowanym portfelem.  Przy tego typu projektach ważne jest aby przed budową mieć już podpisaną umowę z najemcą sieciowym, zarezerwowany grunt i generalnego wykonawcę „w blokach startowych”. Jakiekolwiek opóźnienia to wysokie kary albo możliwość wyjścia najemcy. Kolejnym ważnym aspektem dla branży jest tak zwany „catchment”, czyli zestaw czynników decydujących o atrakcyjności inwestycji: ile osób mieszka w zasięgu 10-15 minut od obiektu, ile samochodów przejeżdża w ciągu godziny ulicą, ilu mieszkańców liczy cała miejscowość, stopa bezrobocia, gęstość zaludnienia, siła nabywcza…
  Oczywiście skomercjalizowaniem obiektu nie musi się zajmować inwestor. Podobnie jak wyliczeniami, zarządzaniem, umowami… tego typu transakcje oraz obsługę jesteśmy w stanie zapewnić w Higasa Properties. Mamy także w ofercie tego typu obiekty, jak i parki handlowe z kilkoma najemcami.

  + Plus: pasywny dochód (pod warunkiem, że właściciel ma zarządcę, który zadba o przeglądy, odśnieżanie, serwis itp.), rentowność 7-9%, nieskomplikowany obiekt, który można wynająć w przyszłości na różne sposoby (jeden lub więcej najemców).
  – Minusy: brak dywersyfikacji najemców, skomplikowane umowy z najemcą sieciowym, długi okres wyjścia z inwestycji.

• Condohotele:
  Pomysł zainwestowania kapitału w pokój hotelowy działa na wyobraźnię. Nie dość, że zarobimy przyzwoite odsetki, to jeszcze w zależności od operatora i warunków umowy, możemy od czasu do czasu skorzystać sami z takiego pokoju. Ale… ponownie kłania się znajomość prawa, gdyż Urząd Skarbowy może zakwestionować tzw. pobyt właścicielski, gdyż zgodnie z prawem nie możemy zarabiać na pokoju i jednocześnie w nim wypoczywać. Zatem nieznacznie zmniejsza się gwarantowana rentowność. Realny zysk na poziomie 4-6%, czyli podobnym do zysku z najmu mieszkania (i podobnym progu wejścia, ok. 400 000 zł), wydaje się o niebo atrakcyjniejszy. Powyższe założenie jest słuszne jednak gdy wszystko „idzie” po naszej myśli. Tyle tylko, że większość dostępnych ofert na rynku, obarczona jest wysokim ryzykiem. Nieświadomy inwestor bardzo łatwo wpada w pułapkę skutecznej reklamy oferującej wysoki, nawet 10-procentowy zysk, a do tego piękny widok w pakiecie. Niektórzy z moich klientów faktycznie zarobili tyle na condohotelach, które dla nich wybrałem, ale nigdy nie odważyłbym się zagwarantować takiej rentowności. Założenie biznesowe było zawsze na poziomie 5-7%, a to co wyszło więcej, to już miła niespodzianka. Tym czasem na rynku roi się od ofert z „gwarancją” dwucyfrowej rentowności. Wysoki zysk jest możliwy do osiągnięcia gdy hotel działa w znanym kurorcie turystycznym, a obiektem zarządza duży operator z doświadczeniem. Gwarancją naszego zarobku jest utrzymujący się stale wysoki ruch turystyczny i obłożenie hotelu. Bez gości ten biznes nie działa! I na koniec jedna ważna uwaga – wokół rynku apart i condohoteli zrobiło się ostatnio głośno, za sprawą kampanii UOKiK i KNF „Oczarowani”. Kampanii podkreślę informacyjnej, a nie skierowanej przeciwko tego typu inwestycjom. Mówi ona dokładnie o tym samym, na co zwracamy uwagę swoim klientom: trzeba czytać umowy, nie dać się zwieść okrągłym cyfrom i ewentualnym obietnicom.

+ Plusy: pasywny zysk, własny pokój do dyspozycji w określonym czasie.
– Minusy: brak możliwości wcześniejszego wyjścia. Wysoka cena m2 zakupu, wiąże się z brakiem wzrostu wartości w czasie, częsty brak indeksacji, zysk uzależniony od sprawności operatora.

Więc czym jest wspomniana na wstępie zasada „BBR”? Moi klienci inwestują bezpiecznie, bezobsługowo i rentownie. Zawsze w tej kolejności! Inwestowanie w Higasa Club oparte jest na twardym zabezpieczeniu, tak jak w wypadku zakupu nieruchomości. Od konkurencji odróżnia nas to, że nie sprzedajemy obligacji, czy udziałów! Zysku nie uzależniamy od niepewnego najemcy, czy turysty. Środki lokowane są w park handlowy, w którym umowy mają duże sieci handlowe. Urlopu można sobie odmówić, ale zakupy, szczególnie spożywcze musimy robić. Więc jest to biznes oparty o podstawowe potrzeby konsumpcyjne.

Z pewnością czytając ten tekst, zwróciłeś uwagę Czytelniku, na powracający termin ”długi okres wyjścia z inwestycji”. Dlatego zdecydowaliśmy się temu zapobiegać, tworząc umowy nie przekraczające dwóch lat. Po upływie terminu inwestor dostaje zwrot całego kapitału, a odsetki spływają jeszcze szybciej, bo co kwartał lub co pół roku. Tym samym jest możliwość obracania swoimi funduszami znacznie sprawniej – zainwestowania w kolejny park handlowy budowany przez Higasa Properties, albo poszukanie innych rozwiązań. Jednak nasze dotychczasowe doświadczenia z klientami pokazują, że inwestorzy pozostają w Higasa Club.

Przyszedł czas na odpowiedź na podstawowe pytanie: „Jakie jest ryzyko w Higasa Club?”. Budując ten biznes postawiliśmy na bezpieczeństwo, wychodząc z pozycji klienta i jego obaw. Dlatego zabezpieczamy go na wszelkie możliwe sposoby: przejrzyste umowy, umowy komercjalizacyjne z sieciami handlowymi, trzy możliwe zabezpieczenia do wyboru, grunt pod budowę parku kupiony przez nas, niewielkie grono inwestorów w ramach jednego parku i co najważniejsze – nikomu nie sprzedajemy żadnych udziałów. Jestem przekonany, że bardzo dobrze odrobiliśmy swoją lekcję, dlatego zapraszam do kontaktu i indywidualnej rozmowy na temat Higasa Club.