Jak uzyskać kredyt na nieruchomość komercyjną?

Kiedy wystarczy 10%, a kiedy potrzeba 50% wkładu własnego? Jakie umowy najmu będą naszym atutem? Jaką rolę odgrywa struktura prywatnych dochodów? Krok po kroku pokazujemy, co ma znaczenie z punktu widzenia banku i bezpośrednio wpływa na finalną decyzję kredytową.

Zacznijmy od dylematu, w co zainwestować: nieruchomość mieszkaniową czy komercyjną? Za tą pierwszą przemawia fakt, że potrzebujemy mniejszego kapitału, przynajmniej w przypadku segmentu najbardziej popularnych mieszkań. Jednak regularność i poziom dochodów pozostają tu pod znakiem zapytania. W przypadku inwestycji w nieruchomość komercyjną inwestor może liczyć na stabilne dochody w dłuższej perspektywie – aktualne dane i statystyki długookresowe pokazują, że ceny wynajmu nieruchomości komercyjnych ciągle rosną. A może bardziej opłacalny jest zakup kilku mieszkań? Trzeba pamiętać, że średnia stopa zwrotu z nieruchomości mieszkaniowych to obecnie ok. 4-5% w skali roku, a z komercyjnych 7-8% (przy czym to nadal o kilka procent więcej niż dojrzałych rynkach zachodnich). Jest jeszcze jeden aspekt inwestycji, bardziej pragmatyczny niż rachunkowy: bieżąca obsługa nieruchomości komercyjnych jest dużo łatwiejsza niż mieszkaniowych.

Jakim kapitałem trzeba dysponować w przypadku inwestycji w nieruchomości komercyjne?

• Lokal użytkowy o małej powierzchni – od 500 tys. zł.

• Lokal dla jednej z popularnych sieci handlowych – od 2,5 mln zł.

•  Mini Rental Park – od 4 mln zł.

Do banku po kredyt

Powyższe zestawienie pokazuje, że rynek lokali komercyjnych jest już całkowicie dostępny również dla inwestorów, którzy skupiali się dotąd na mieszkaniach pod wynajem. Nie istnieją również żadne przeszkody, by uzupełnić zasoby kapitałowe poprzez kredyt, spłacając go następnie z zysków z najmu powierzchni. Podpowiadamy, jak można ocenić swoje szanse na uzyskanie kredytu na nieruchomość komercyjną. Pamiętajmy jednak, że są to ogólne ramy, pozwalające się zorientować w tym zagadnieniu. Natomiast już w banku każdy przypadek jest traktowany indywidualnie.

Co zawierają umowy najmu?

Bank przeanalizuje tę kwestię bardzo szczegółowo, chociaż najważniejsza jest atrakcyjność inwestycji pod kątem stopy zwrotu. – „Pokazuje ją proste równanie: wysokość czynszu przemnożona przez długość umowy najmu. Obowiązuje tu zasada, że im dłuższa jest umowa, najlepiej bez okresów otwartych i klauzuli ekonomicznej, tym lepiej, ponieważ dochód będzie regularny i stały” – mówi Adam Dubiella dyrektor sieci sprzedaży Higasa Properties. A jeśli staramy się o kredyt na nieruchomość, która jest dopiero na etapie budowy, to posiadanie wstępnych umów najmu może się okazać niezbędne. – „W punkcie wyjścia, z punktu widzenia banku, istotne są przede wszystkim dwa aspekty: z czego zamierzamy spłacać przyszłe zobowiązanie oraz na czym możemy się zabezpieczyć” – dodaje Adam
Dubiella.

Jak bank oceni zabezpieczenie kredytu? Krótkie case study

Załóżmy, że do banku zgłasza się klient, który chce kupić udziały w danej inwestycji i zamierza  spłacać kredyt ze swojej prywatnej struktury dochodowej, dorzucając do tego swoje prywatne zabezpieczenie hipoteczne. Właśnie te kwestie bank sprawdza w pierwszej kolejności, a sama inwestycja schodzi na drugi plan. – „Jeśli prywatne dochody klienta, np. z umowy o pracę, kontraktu marynarskiego czy prowadzenia firmy, są stabilne i na właściwym poziomie, a do tego dochodzi odpowiednie zabezpieczenie, np. hipoteka jego domu, to ocena rental parku jest tylko wisienką na torcie” – wyjaśnia Adam Dubiella.

W jakim stopniu liczy się szyld najemców?

Na pewno lepiej jest mieć umowę z jednym z liderów w danej branży, zwłaszcza działającym na rynku kilku krajów, niż tylko z lokalną spółką lub start-upem. Nie ma natomiast żadnego znaczenia, która z tego rodzaju sieci jest najemcą. Nie odgrywa też większej roli, czy jest to np. mini rental czy obiekt typu „solo”. Istotne znaczenie ma natomiast bliskie otoczenie handlowe.

Z jakim wkładem własnym trzeba się liczyć?

W większości banków usłyszymy na początku, że wkład własny powinien kształtować się na poziomie 20%. – „Praktyka pokazuje jednak, że finalnie trzeba się liczyć z wkładem własnym na poziomie 30%. Uważam, że tę wartość trzeba przyjąć jako standard i założyć jako minimum. Lepiej się miło zaskoczyć” – zaznacza Adam Dubiella. Tak wygląda sytuacja w przypadku klientów indywidualnych. Natomiast dla podmiotów profesjonalnych wkład własny wynosi z zasady 25%. To są obecnie warunki ramowe, ale przy określonych warunkach są od nich wyjątki. – „Podam przykład. Niektóre banki traktują małe lokale, działające na osiedlach mieszkaniowych,
we wspólnocie, tak samo jak mieszkaniówkę. Wtedy wystarczy 10-20% wkładu własnego i to w
terminie 20 lat” – wyjaśnia Dubiella.

Przykład z drugiej strony: jeśli mamy umowę uzależniającą długość najmu od obrotów najemcy, to bank automatycznie wymaga wyższego wkładu własnego. W takiej sytuacji większość banków będzie oczekiwać wysokiego wkładu, np. min. 50% LTV (wskaźnik wysokości kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia).

Podsumujmy: im mocniejsze mamy atuty (umowy najmu, wkład własny, inne źródła dochodów), tym lepsze warunki otrzymania kredytu otrzymamy. I z drugiej strony, im słabsze są nasze argumenty, tym większe wymogi dotyczące zabezpieczenia zgłosi bank.