Czy trudno jest zostać w Polsce rentierem?

Jak ulokować kapitał, żeby przynosił stabilny dochód w długoterminowej perspektywie? Poznaj możliwości, jakie otwiera inwestowanie na rynku nieruchomości komercyjnych.

Rentier to osoba, która swoje koszty życia jest w stanie w całości pokryć z dochodu pasywnego, czyli środków generowanych przez zainwestowany kapitał. Dlatego tego rodzaju inwestycja powinna spełniać kilka ramowych warunków.

Dochód pasywny rentiera musi być:

• Wystarczająco wysoki – to oczywiście kwestia bardzo indywidualna, ale przyjmijmy dla uproszczenia, że dziś w Polsce absolutne minimum to 5-6 tys. zł miesięcznie.
• Regularny – rentier z założenia nie musi pracować zarobkowo, a to oznacza, że inwestycje kapitałowe powinny zapewniać mu systematyczny dopływ środków.
• Stabilny w długiej perspektywie – to podstawa bezpieczeństwa finansowego. W przypadku rentiera inwestycja nie jest źródłem jedynie dodatkowych, lecz podstawowych dochodów.

Poza tym, dobrze jest, jeśli inwestycja wymaga tylko minimalnej obsługi i zaangażowania ze strony inwestora. Tylko w takiej sytuacji możemy powiedzieć, że kapitał rzeczywiście dla nas „pracuje”. Po drugie, inwestycja powinna też pozwalać długofalowo pomnażać kapitał.

Jakie szanse dają inwestycje na rynkach finansowych?

Stabilną formą inwestowania są lokaty bankowe, choć z drugiej strony jest to raczej przechowywanie kapitału. Chodzi nie tylko o to, że stopy procentowe są dziś rekordowo niskie. Warto pamiętać, że ich poziom zawsze pozostaje w ścisłym związku z poziomem inflacji. To oznacza, że nominalny wzrost stóp procentowych nie przyniesie realnie wyższego dochodu pasywnego z lokaty bankowej. Stosunkowo niewielkich zysków można się też spodziewać inwestując w fundusze gotówkowe, rynku pieniężnego czy obligacji.

Wyższe zyski – przynajmniej potencjalnie – mogą generować inwestycje na giełdzie. Tu ryzyko jednak wyraźnie wzrasta, a gra na rynkach giełdowych wymaga też sporej wiedzy analitycznej oraz dużego zaangażowania. Co również ważne: nawet jeśli możemy liczyć na zyski z operacji na giełdzie lub z dywidendy od posiadanych akcji spółek, to trudno tu jednak mówić o długoterminowej regularności i stabilności (dotyczy to również funduszy inwestycyjnych działających na rynkach giełdowych).

Z punktu widzenia rentiera, inwestowanie na rynkach finansowych jest warte rozważenia właściwie tylko wtedy, gdy dysponuje on pewną nadwyżką kapitału, zależy mu na zdywersyfikowaniu portfela i przede wszystkim jest gotów podjąć określone ryzyko.

Rynek nieruchomości daje lepsze perspektywy

Wszystko to powoduje, że w ostatnich latach coraz więcej inwestorów wycofuje środki z rynków finansowych, szukając lepszych możliwości na rynku nieruchomości, przeważnie mieszkaniowym. Tu potencjalne zyski wydają się pewniejsze i, biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku, relatywnie wysokie.

Czy zainwestowanie kapitału w mieszkanie (lub mieszkania) pod wynajem pozwala w perspektywie myśleć o uzyskaniu odpowiedniego dla rentiera dochodu pasywnego? Załóżmy, że mamy do dyspozycji 700 tys. zł. Taki kapitał powinien wystarczyć na zakup nawet 4-pokojowego mieszkania we Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu czy Gdańsku, razem z wykończeniem i pełnym umeblowaniem, choć raczej nie w lokalizacji z „górnej półki”. W przypadku nieruchomości mieszkaniowych możemy dziś liczyć na stopę zwrotu na poziomie 4-5 proc. rocznie. Tak jednak będzie tylko w sytuacji, gdy mieszkanie będzie wynajęte od razu i przez pełne 12 miesięcy.

W praktyce trzeba jednak wziąć pod uwagę okresy pustostanów. To wprowadza do kalkulacji element niepewny. Poza tym, trzeba rozwiązywać różnego rodzaju bieżące problemy (np. naprawiać ewentualne usterki). Jest jeszcze dodatkowy problem: jeśli najemca przestanie płacić czynsz, to polskie prawo praktycznie nie chroni wynajmującego.

Jakie możliwości otwierają inwestycje w nieruchomości komercyjne?

• Przede wszystkim, w ich przypadku stopa zwrotu, w zależności od formy inwestycji, osiąga od 6 do 8,5% rocznie – jest więc wyraźnie wyższa niż w przypadku inwestycji mieszkaniowych.
• Zakup nieruchomości komercyjnej wymaga zwykle kapitału na poziomie ok. 0,5 mln – 1 mln zł przy dopuszczeniu możliwości kredytowania.
• Przy czym w zależności od modelu inwestowania na początek wystarczy już 50 tys. zł (takie możliwości daje inwestowanie wspólne lub pośrednie). To znaczy, że swój portfel inwestycyjny możemy tu komponować zdecydowanie łatwiej i bardziej elastycznie niż w przypadku nieruchomości mieszkaniowych.
• Umowy najmu powierzchni w nieruchomościach komercyjnych są zawierane na dłuższy czas – nawet na 5-15 lat (mowa tu przede wszystkim o najemcach sieciowych), z możliwością przedłużenia. Taka inwestycja zapewnia więc cykliczny dochód w dłuższej, przewidywalnej perspektywie.
• Ceny nieruchomości komercyjnych stale rosną w dynamicznym tempie i wszystko wskazuje na to, że w przyszłości będą rosły nadal. Optymizm można opierać między innymi na wzrostach w Niemczech czy Wielkiej Brytanii, czyli rykach rozwiniętych.
• Jeden lokal komercyjny może przynosić wyższy dochód pasywny niż nawet kilka mieszkań, a jednocześnie będzie generował o wiele mniejsze zaangażowanie dla inwestora.
  

Czy trudno jest dziś w Polsce zostać rentierem?

Uzyskanie odpowiednio wysokiego i stabilnego dochodu pasywnego zależy od wielu czynników. W sytuacji, gdy mamy do dyspozycji kapitał w granicach 0,5-1 mln zł, istnieją już formy inwestowania z taką stopą zwrotu, która pozwala poważnie o tym myśleć. W przypadku kapitału na niższym poziomie pomysłem, który zdecydowanie warto wziąć pod uwagę są inwestycje w nieruchomości komercyjne, ponieważ dają możliwość systematycznego budowania oczekiwanego dochodu pasywnego krok po kroku, bez konieczności liczenia na łut szczęścia.