Lokalizacja nieruchomości komercyjnych. Na co zwracać uwagę?

Publikujemy kolejny wpis dotyczący poszczególnych aspektów inwestowania w nieruchomości komercyjne. Wspominaliśmy już o doświadczeniach naszych klientów, metodach obliczania zysku… Teraz zajmijmy się wpływem lokalizacji inwestycji na powodzenie całego przedsięwzięcia.

Świetną lokalizacją może być nawet puste pole, a zupełnie nietrafioną modna ulica w centrum metropolii. Wyjaśniamy, jak spojrzeć na mapę i co przeanalizować przy wyborze lokalizacji na nieruchomość komercyjną.

Ruch jest wszystkim. W przypadku nieruchomości komercyjnych liczy się przepływ klientów – im mocniejszy i szerszy jest ten strumień, tym łatwiej przekonać najemców do długofalowej współpracy. I właśnie pod tym kątem patrzymy na potencjał lokalizacji obiektów handlowych.

Czy najlepsze są lokalizacje w centrum?

W ścisłych centrach miast koncentruje się życie i przewija się najwięcej ludzi. Dlatego może się wydawać, że dla nieruchomości komercyjnych najlepsza jest lokalizacja przy głównych, najbardziej rozpoznawalnych ulicach, tzw. High Street. Jednak w ostatnich kilkunastu latach struktura handlowa w polskich miastach przeszła głęboką przemianę. Na do niedawna najlepsze adresy w mieście lepiej spojrzeć chłodnym okiem.

Pod jakimi warunkami lokalizacja przy High Street rzeczywiście jest najlepsza?

• Gdy mamy do czynienia tylko ze ścisłym centrum, jak np. ul. Długa w Gdańsku czy ul. Piotrkowska w Łodzi. Jednak trzeba bardzo dokładnie przeanalizować najbliższe otoczenie, ponieważ czai się tu pewne ryzyko. Np. ul. Świdnicka we Wrocławiu, kiedyś salon wystawowy miasta, dziś mocno podupadła, a handel w centrum w znacznej mierze skoncentrował się w nowoczesnych, dużych galeriach handlowych.
• Gdy w danym mieście nie ma już wolnych gruntów na wybudowanie parku handlowego lub galerii handlowej przy głównych ciągach komunikacyjnych lub w dużej bliskości większych osiedli z zabudową wielo- lub jednorodzinną.
• Gdy najemcą ma być firma usługowa lub, w największych i najzamożniejszych miastach, butiki marek z najwyższej półki.

Jeśli nie w centrum, to blisko lub „po drodze”

Pod uwagę trzeba wziąć przede wszystkim cztery elementy: gęstość zaludnienia, charakter otoczenia handlowego, warunki komunikacyjne danej lokalizacji oraz, w przypadku retail parków, również usytuowanie lokalu wewnątrz obiektu.

• Dla najemców atrakcyjne są obiekty zlokalizowane w obszarach gęstej zabudowy – mogą to być dzielnice w obwarzanku wokół centrum, mogą to być również osiedla bardziej oddalone. Ale warto przyglądać się również relatywnie niewielkim miejscowościom położonym z dala od metropolii, zwłaszcza jeśli nie ma tam jeszcze sklepu jednej z dużych sieci. Taki obiekt może funkcjonować samodzielnie, wokół niego może też z powodzeniem funkcjonować mały lub średni rental park.
• Bezpośrednie otoczenie handlowe ma bardzo duże znaczenie, ponieważ zwykle działa jak magnes. Klienci chętniej odwiedzają miejsca, w których mają do dyspozycji wiele sklepów, dostęp do usług, a także szerszy wybór i korzystają z tego nawet konkurujące ze sobą sieci.

Niezłym pomysłem może być inwestycja w nieoficjalnym sercu lokalnego handlu, gdzie w niewielkiej odległości od siebie funkcjonują niewielkie punkty usługowe, warzywniaki, apteka czy piekarnia. Tam można liczyć na większy przepływ klientów i fakt, że są do danej lokalizacji przyzwyczajeni. Dobrym sąsiadem może być też chętnie odwiedzana stacja benzynowa

• Przejdźmy do warunków komunikacyjnych – najlepsze są lokalizacje przy ulicach i drogach, którymi codziennie przemieszcza się dużo osób. Szczególnie pożądane są miejsca przy skrzyżowaniach takich tras. Największy potencjał mają te miejsca, do których łatwo dojść lub wygodnie dojechać, przy których można wygodnie zaparkować, a w dużych miastach również w pobliżu węzłów komunikacji zbiorowej lub szczególnie ruchliwych przystanków. Ważne jest to, by obiekt znajdował się, z punktu widzenia klientów, „po drodze”.
• Dlatego może się okazać, że strzałem w dziesiątkę będzie lokalizacja nawet w szczerym polu. Tym bardziej, że we wszystkich dużych polskich miastach przedmieścia lub podmiejskie miejscowości rozbudowują się bardzo szybko. Rośnie więc ruch pomiędzy centrum lub obszarami aktywności gospodarczej a tego rodzaju obszarami zamieszkania.
• A jak duże znaczenie ma usytuowanie lokalu w budynku? Przyjrzyjmy się inwestycji w lokal znajdujący się w większym obiekcie. Czy lepiej być na parterze, czy na piętrze? Okazuje się, że jeśli mówimy o typowych retail parkach, to 90% najemców wybiera jedynie lokale usytuowane na parterze. Na piętrze funkcjonują właściwie tylko usługi.

Przykład dobrej lokalizacji

• Wśród najemców retail parku jest duża sieć spożywcza, ewentualnie, jeśli to nie retail park, w bezpośrednim sąsiedztwie lub w pobliżu znajduje się obiekt dużej sieci spożywczej.
• Obiekt jest usytuowany wśród licznej zabudowy wielorodzinnej lub jednorodzinnej.
• W pierwszej linii zabudowy, na działce narożnej lub usytuowanej bezpośrednio przy drodze ze swobodnym dojazdem.
• W centrum miejscowości lub przy istotnym szlaku komunikacyjnym np. przy drodze krajowej, przy zjeździe z drogi szybkiego ruchu.

Czy naprawdę warto interesować się mniejszymi miejscowościami?

Zdecydowanie. Dziś małe i średnie parki handlowe są coraz częściej lokalizowane w mniejszych miejscowościach, coraz mocniej interesują się nimi sieci. Dlaczego tak się dzieje?

• Taki obiekt ma mniejszą konkurencję niż w dużym mieście, a nieraz zajmuje wręcz kluczową pozycję, która w zasadzie wyczerpuje lokalną przestrzeń handlową. Dlatego takie parki handlowe nierzadko osiągają obroty znacznie wyższe w porównaniu z ich odpowiednikami w większych miastach.
• Mieszkańcy mniejszych miejscowości do niedawna musieli dojeżdżać do najbliższych miast regionalnych lub stref podmiejskich, gdzie zwykle funkcjonują hipermarkety. Taka podróż zabiera jednak czas, a dla osób bez samochodu jest kłopotliwa. Lokalny park handlowy rozwiązuje tego rodzaju problemy.
• Duże miasta szybko rozwijają się przestrzennie i ryzyko utraty atrakcyjności danej lokalizacji jest znacznie większe niż w miejscowościach liczących 15-20 tys. mieszkańców.
• Są sieci handlowe, które mają plany dynamicznego rozwoju. Obecność w mniejszych miejscowościach pozwala im realizować ich cele. Można powiedzieć, że to kolejny, logiczny etap ich ekspansji.

Czy dostępność parkingu dla klientów ma kluczowe znaczenie?

Jest na pewno atutem, ale nie zawsze musi być to duży parking. Nawet sieci godzą się na jedynie kilka miejsc parkingowych, jeśli obiekt handlowy znajduje się w środku lub w odległości krótkiego spaceru od zabudowy mieszkaniowej.

Lokalizacja na przyszłość

Mówi się czasem, że kluczem do sukcesu w biznesie jest być we właściwym miejscu i czasie. Doskonale odnosi się to do lokalizacji nieruchomości komercyjnych. Jej potencjał to nie tylko tu i teraz, ale też to, co będzie za kilka lat w bezpośrednim otoczeniu, ale też w promieniu kilku czy nawet kilkunastu kilometrów. Jak przeanalizować potencjał okolicy w kontekście przyszłości?

• Przeanalizuj planowane nowe szlaki komunikacyjne, zwłaszcza drogowe. Np. budowa drogi szybkiego ruchu może zupełnie zmienić strumienie komunikacyjne, a przez to warunki dla handlu.
• Przestudiuj dynamikę demograficzną aglomeracji, dzielnicy lub miejscowości. Zwróć uwagę na potencjał wzrostu liczby mieszkańców i zatrudnienia oraz tendencje związane z obszarami zamieszkania. Pamiętajmy, że są w Polsce miejscowości, które w najbliższych latach będą tracić mieszkańców. Z drugiej strony, w dużych miastach są dzielnice na razie zaniedbane, ale objęte planami rewitalizacji. Są podmiejskie osiedla domów jednorodzinnych, przy których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje jednak dość intensywną zabudowę wielorodzinną. Takie przykłady można mnożyć.
• Zwróć uwagę na rozwój gospodarczy. W większych miastach generatorem ruchu będą na pewno zagłębia biurowe czy specjalne strefy ekonomiczne. Tych ostatnich nie brakuje jednak również w mniejszych miastach.
• Znaczenie mają też planowane inwestycje edukacyjne w pobliżu, np. szkoły na wszystkich szczeblach edukacji.
• Przeanalizuj plany dotyczące rozwoju infrastruktury transportu zbiorowego, przy czym liczą się nie tylko te największe, jak lotniska czy duże dworce kolejowe lub autobusowe. Wartość danej lokalizacji może istotnie zmienić np. nawet budowa przystanku kolejowego wraz z parkingiem park&ride w jednej z podmiejskich miejscowości.
• Wszystko to powoduje, że lokalizacje, które jeszcze dzisiaj wydają się zupełnie nieciekawe, jutro mogą stać się odkryciem. Warto trzymać rękę na pulsie!